1. Comprende gli interventi finalizzati al recupero edilizio per incentivare il processo di ammodernamento delle strutture alberghiere esistenti, per la trasformazione di immobili e/o complessi edilizi all’uso turistico e complementare turistico.
2. Sugli immobili esistenti con destinazione alberghiera, su quelli previsti all’interno di SUA approvati alla data di adozione del PUC e sugli edifici esistenti non alberghieri che si intendono trasformare in albergo, per i quali la disciplina degli usi ne consente la destinazione alberghiera, sono ammessi i seguenti tipi di intervento:
a) la costruzione di volumi interrati e/o seminterrati con altezza superiore a ml. 2,40, da destinare a servizi collettivi, servizi tecnici, guardaroba, magazzini, servizi per il personale e parcheggi, con possibilità di estendere tali spazi oltre i confini dei muri perimetrali;
b) la costruzione e/o adeguamento degli impianti alle normative di sicurezza e all’eliminazione delle barriere architettoniche;
c) la costruzione di piscine, impianti sportivi con i relativi servizi annessi e campeggi;
d) allo scopo di ampliare le aree da destinare a parcheggio e per attrezzature ricreative e sportive, è consentito utilizzare aree libere, purché poste nel raggio max. di ml. 300 dall’area di proprietà. Nel caso tali aree siano in zona per viabilità esistente o per servizi di cui agli art.li 23 e 24 il loro utilizzo è consentito solo in regime convenzionato con il Comune al fine di garantirne la fruizione pubblica;
e) gli interventi edilizi previsti dai rispettivi ambiti del PUC;
f) esclusivamente per gli immobili esistenti con totale destinazione alberghiera e per quelli previsti all’interno di SUA approvati alla data di adozione del PUC, è previsto l’adeguamento funzionale. Tale intervento prevede l’ampliamento e la sopraelevazione massima di un piano degli edifici esistenti ( eventuali corpi di fabbrica facenti parte del complesso alberghiero con numero di piani inferiore, potranno allinearsi a tale sopraelevazione) ed è consentito solo se finalizzato all’esecuzione di opere per conseguire i requisiti minimi di classificazione stellare previsti dalle leggi sul turismo vigenti e all’adeguamento igienico, nonché quelle volte a migliorare l’efficienza dell’organismo edilizio in rapporto ad una maggiore qualificazione dei servizi alberghieri, e cioè:
- le sale comuni (con dimensione minima prevista per alberghi a tre stelle);
- le sale separate per lettura, giochi adulti, sala Tv, sala per le prime colazioni;
- la superficie delle camere ai requisiti minimi previsti per legge;
- i locali-bagno privati al fine di dotare tutte le camere di tale servizio;
- la sala adibita ad uso esclusivo di ristorazione, se già esistente, nella misura massima di mq. 2,2 di superficie lorda per posto letto se in difetto;
- la cucina con relativi spazi tecnici ai minimi previsti dal regolamento di igiene e dalla competente Usl;
- sulle costruzioni accessorie presenti all’interno del lotto è ammessa la demolizione e ricostruzione e, nel caso di più manufatti, la ricostruzione in unico corpo o l’accorpamento al fabbricato principale;
- la costruzione di un alloggio per il gestore di Sul max di mq. 80;
- per incentivare gli interventi di adeguamento funzionale e per garantire una migliore economia di gestione, è inoltre ammesso un incremento una tantum della capacità ricettiva esistente, fino ad un massimo di quattro camere per gli edifici alberghieri e di mq. 200 di Sul per quelli non alberghieri che intendono trasformarsi;
3. Sugli alberghi esistenti, quando è previsto un aumento di posti letto in misura superiore a quello concesso per l’adeguamento funzionale di cui alla lettera g) del precedente comma, è consentito:
a) l’intervento di nuova costruzione fino al raggiungimento massimo di 120 posti letto e, comunque, non oltre il raddoppio del numero dei posti letto esistenti (è ammessa una flessibilità in aumento del 20% di tale parametro). solo attraverso PUO al fine di verificarne l’inserimento nel contesto urbanistico e ambientale di appartenenza;
b) deve essere garantito il rispetto della dotazione di parcheggi ai sensi del precedente art. 9;
c) il rilascio di concessione è subordinato alla stipula di una convenzione con il Comune attraverso il quale il proprietario si impegna a non mutare la destinazione d’uso alberghiera. Tale vincolo di destinazione è trascritto a cura e spese degli interessati nei registri immobiliari della competente Conservatoria.
4. Sugli edifici esistenti che si intendano trasformare in albergo, per interventi superiori a quelli di cui al comma 2, è consentito:
a) l’intervento di nuova costruzione fino ad un ampliamento massimo del 20% della Sul esistente attraverso PUO al fine di verificarne l’inserimento nel contesto urbanistico e ambientale di appartenenza;
b) deve essere garantito il rispetto della dotazione di parcheggi ai sensi del precedente art. 9;
il rilascio di concessione è subordinato alla stipula di una convenzione con il Comune attraverso il quale il proprietario si impegna a non mutare la destinazione d’uso alberghiera per 10 anni. Tale vincolo di destinazione è trascritto a cura e spese degli interessati nei registri immobiliari della competente Conservatoria.
5. Sugli edifici esistenti destinati ad attività socio-sanitarie di pubblico interesse sono applicate le stesse modalità di intervento di cui al precedente comma;
6. Sugli edifici esistenti e relative pertinenze che alla data di adozione del PUC, siano destinati a locanda, circoli sportivi e/o ad attività di ristorazione, sono ammessi:
a) la manutenzione qualitativa;
b) la ristrutturazione edilizia r1 e r4;
c) l’ammodernamento e l’integrazione dell’offerta dei servizi ricettivi e ristorativi secondo i limiti seguenti:
- negli ambiti di riqualificazione in area urbanizzata:
- un ampliamento massimo della Sul di mq. 100 nella logica di accrescimento della specifica tipologia;
-n° complessivo di camere non superiore a15;
- negli ambiti di conservazione in area urbanizzata: un incremento massimo del 20% della Sul esistente anche in deroga alla pertinente modalità operativa individuata all’art. 12 comma 5, ma comunque compatibilmente con le caratteristiche architettoniche del fabbricato;
- l’intervento deve interessare l’intera proprietà e il proprietario dovrà stipulare una convenzione con il Comune attraverso la quale si impegna a non mutare la destinazione d’uso. Tale vincolo di destinazione è trascritto a cura e spese degli interessati nei registri immobiliari della competente Conservatoria;
d) gli interventi di cui ai punti a) b) c) del precedente comma secondo;
5. Lungo il sistema della dorsale collinare che corre lungo il displuvio principale del golfo, sono ammessi gli interventi di seguito descritti, anche in deroga rispetto alle specifiche norme di zona:
- la realizzazione di piazzole attrezzate per la creazione di soste e punti panoramici opportunamente segnalate;
- la costruzione di chioschi e strutture per la ricreazione, di Superficie Utile Lorda non superiore a mq. 25;
- la formazione di una rete di strutture turistiche e di servizio attraverso il recupero dei forti ai sensi del precedente Art. 11 e degli edifici esistenti per realizzare locande secondo le modalità di cui al precedente comma quarto;
- gli edifici esistenti con destinazione residenziale e quelli non residenziali in muratura portante di dimensione superiore a 28 mq di Sul facenti parte del territorio extraurbano, con l’esclusione di quelli individuati come A2 ai sensi degli artt. 11 e 12 delle presenti norme e fatto salvo quanto previsto al precedente art. 19, che si intendano destinare ad attività ricettive (ivi incluse quelle alberghiere ed extra alberghiere quali: affittacamere, case vacanza, Bed & Breakfast, e assimilabili) purché con funzione accessoria, da disciplinarsi tramite convenzione, a quella agricola e di presidio, agrituristiche, di ristorazione e/o di pubblico esercizio o ad attività di servizio di pubblico interesse, che siano ricadenti, in tutto o in parte, in una fascia di pertinenza di 100 metri misurati in linea d’aria dai percorsi di interesse paesistico-ambientale indicati nell’elaborato Pr6, potranno essere oggetto di ristrutturazione edilizia con contestuale ampliamento: a) se ricadenti nella fascia di pertinenza della dorsale collinare e del percorso individuato come “Arco dell’Alta Via del Golfo”, nella misura del 60% della Sul esistente, per un massimo ampliamento di 100 mq; b) se ricadenti nella fascia di pertinenza dei percorsi individuati come “Frecce dell’Alta Via del Golfo”, nella misura del 60% della Sul esistente, per un massimo ampliamento di 85 mq; c) se ricadenti nella fascia di pertinenza dei percorsi di interesse territoriale, paesistico e ambientale, nella misura del 50% della Sul esistente, per un massimo ampliamento di 70 mq;
- fermi restando i vincoli e le procedure di cui al D.Lgs. 42/2004, nel caso di edifici ricadenti in zone identificate ANIMA o ANICE nell’assetto insediativo del livello locale del PTCP o nel caso di edifici localizzati in ambiti di crinale, gli interventi di ampliamento dovranno essere preordinati a migliorare l'inserimento degli edifici esistenti nel contesto paesistico-ambientale e progettati in modo da mantenere sostanzialmente inalterati i caratteri paesistico-ambientali dell’ambito di intervento; in particolare nella definizione degli interventi dovrà essere salvaguardata la percezione paesistica dei profili di crinale;
tali ampliamenti saranno in ogni caso assentibili a condizione che siano connessi con lo svolgimento:
- di una specifica attività agricola se ricadenti in aree di produzione agricola di cui al precedente art. 20 o in territori di presidio ambientale di cui al precedente art. 21, ovvero ricadenti in territori non insediabili ma coltivabili secondo quanto previsto dalla vigente legislazione, per una superficie proporzionale alla Sul complessiva dei fabbricati, inclusiva dell’esistente e degli ampliamenti conseguibili, nel rapporto di 50 mq di terreno per ogni mq di Sul, con un minimo di 4.000 mq, da disciplinare attraverso PAMAA; potranno a tal fine essere asserviti terreni ricadenti all’interno dell’Organismo Territoriale Elementare di cui fa parte l’edificio esistente
- di una attività di riqualificazione e miglioramento boschivo se ricadenti in aree boscate facenti parte di territori non insediabili di cui al precedente art. 22, per una superficie proporzionale alla Sul complessiva dei fabbricati, inclusiva dell’esistente e degli ampliamenti conseguibili, nel rapporto di 200 mq di terreno per ogni mq di Sul, con un minimo di 15.000 mq, da disciplinare attraverso PAMAA; potranno a tal fine essere asserviti terreni ricadenti all’interno dell’Organismo Territoriale Elementare di cui fa parte l’edificio esistente. Dovrà in ogni caso essere garantito il restauro degli elementi qualificanti del paesaggio quali muri a secco, viottoli, maestà, muri di cinta, alberature, ecc. la cui presenza dovrà essere puntualmente collocata in mappa e documentata fotograficamente negli elaborati di progetto.
Le superfici fondiarie che siano già oggetto di asservimento non potranno essere computate agli effetti del presente articolo. Lo svolgimento delle attività di tipo turistico-ricettivo o di ristorazione sarà regolato da apposita convenzione con il Comune che preveda, oltre il vincolo temporale minimo decennale dello svolgimento di tali attività, anche gli interventi di eventuale riapertura al pubblico e comunque di manutenzione ordinaria e straordinaria, a carico degli operatori, di parte dei percorsi di riferimento per uno sviluppo lineare direttamente proporzionale alla superficie utile destinata ad attività turistico-ricettive o di ristorazione (150 ml di percorso per ogni 100 mq di Sul da individuare planimetricamente nel progetto e nella convenzione) con un minimo di 100 ml; se l’intervento ricade nella fascia della dorsale collinare, dovrà essere prevista, oltre tali interventi manutentivi, la sistemazione e l’apertura ad uso pubblico o la cessione di spazi aperti con destinazione a parcheggi pubblici e verde pubblico pari ad almeno tre volte la Sul destinata a tali attività; in caso di cessazione delle attività, resteranno comunque validi i vincoli, opportunamente trascritti, di cessione, di asservimento e di manutenzione nelle quantità stabilite. Gli incrementi di Sul così determinati non concorrono all’incremento del carico urbanistico e non determinano, pertanto, la necessità di reperire nuove superfici a parcheggio.
- la realizzazione di punti di visibilità e di sosta nei nodi di incrocio con il sistema delle gradonate;
- le pavimentazioni delle aree di sosta o parcheggio dovranno essere prevalentemente permeabili; le opere di delimitazione dell'area e dei parapetti dovranno essere realizzate utilizzando, a seconda dei casi, muretti in pietra, siepi, palizzate in legno.