1. Le categorie degli interventi edilizi sono definiti e disciplinati dalle vigenti norme di Legge Statale e Regionale. Al fine di meglio precisarne le differenti modalità d’intervento essi sono stati individuati come di seguito descritti, in relazione ai possibili interventi ricompresi nelle definizioni di cui all’Art.31 della L. 457/78.
2. Le modalità di intervento si dividono in quattro categorie:
a) manutenzione qualitativa
- manutenzione ordinaria; ai sensi dell’art. 31 lettera a) della L. 457/78, comprende interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
Nell'intervento della manutenzione straordinaria sono individuate due sottocategorie:
- manutenzione straordinaria di tipo A; ai sensi dell’art. 31 lettera b) della L. 457/78 riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, sempreché non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso;
- manutenzione straordinaria di tipo B; ai sensi dell’art.31 lettera b) della L.457/78 riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso;
- restauro e risanamento conservativo; ai sensi dell’art. 31 lettera c) della L. 457/78 riguarda gli interventi volti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento di elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio. Nell'intervento di restauro e risanamento conservativo sono individuate due sottocategorie:
- risanamento conservativo di tipo A; riguarda le unità edilizie che, pur in mediocre stato di conservazione e in carenza di elementi architettonici e artistici di pregio, fanno parte integrante del patrimonio edilizio storico ambientale e presentano comunque elementi di rilevanza tipologica, strutturale e morfologica. Gli interventi ammessi sono: il restauro e il ripristino dei fronti esterni e interni (con la possibilità per quest'ultimi di parziali modifiche); il restauro e il ripristino degli eventuali ambienti interni di pregio; il consolidamento (con eventuale sostituzione delle parti non recuperabili) degli elementi strutturali dell'edificio; la eliminazione delle superfetazioni; l'inserimento dei necessari impianti tecnologici e igienico sanitari, il frazionamento di una unità immobiliare ottenuto attraverso semplici interventi di tamponamento di aperture e posa in opera di tramezzi; minimi adeguamenti della Sul esistente per interventi finalizzati all’abbattimento delle barriere architettoniche, sulla base di comprovate esigenze e in mancanza di alternative progettuali;
- risanamento conservativo di tipo B; riguarda le unità edilizie che, pur in mediocre stato di conservazione e in carenza di elementi architettonici e artistici di pregio, fanno parte integrante del patrimonio edilizio storico ambientale e presentano comunque elementi di rilevanza tipologica, strutturale e morfologica. Gli interventi ammessi sono:
- il restauro e il ripristino dei fronti esterni ed interni (con la possibilità per quest'ultimi di parziali modifiche);
- il consolidamento o il rifacimento degli elementi strutturali dell'edificio con eventuali limitate traslazioni dei solai;
- il recupero della Sul delle superfetazioni che potranno essere riedificate sui fronti interni o in maniera compositivamente più adeguata per la formazione di un organismo architettonico omogeneo nella logica di accrescimento della specifica tipologia, con eventuale adeguamento della Sul ai requisiti igienico sanitari con le seguenti limitazioni in relazione alla destinazione d'uso originaria: per bagno/doccia mq. 5,0, per camera 1 posto letto mq. 9,0, per camera 2 posti letto mq. 14,0, per cucina mq. 9,0; l'inserimento dei necessari impianti tecnologici e igienico sanitari. Per i nuclei storici costieri e collinari di cui alla lettera e), comma terzo del successivo Art. 12, al fine di adeguare la cubatura d’aria dei locali alle minime condizioni di benessere fisico degli utenti, è ammesso l’adeguamento volumetrico sanitario nei casi in cui le altezze interne dei locali esistenti già destinati all’uso abitativo risultino inferiori a ml. 2,40, attraverso limitati incrementi di altezza per ottenere la citata altezza minima di ml. 2,40; conseguentemente è ammesso l’incremento in altezza dell’edificio di una quantità pari alla sommatoria dei singoli aumenti delle quote elevate per ogni singolo solaio traslato e, comunque, non superiore complessivamente a ml. 0,50;
- interventi di ripristino tipologico degli edifici fatiscenti o parzialmente demoliti di cui è possibile reperire adeguata documentazione della loro organizzazione tipologica originaria, individuabile anche in altre unità edilizie dello stesso periodo storico e della stessa area culturale;
b) ristrutturazione edilizia; ai sensi dell’art. 31 lettera d) della L. 457/78 comprende gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Sono individuate quattro sottocategorie di intervento:
- (r1) ristrutturazione semplice; comprende:
- gli interventi di recupero del sottotetto al fine di raggiungere i requisiti di abitabilità di cui al punto 6 dell’art. 2 della L.R. n° 24 del 6/8/01, mediante il relativo titolo abilitativo in essa previsto, senza modificare l’altezza massima, così come definita al precedente articolo 3 per i fabbricati esistenti ad eccezione di limitati rialzamenti sui fronti secondari allo scopo di rendere omogenea la copertura nella forma e pendenza;
- la riorganizzazione interna fino allo svuotamento dell’involucro edilizio compreso il recupero dell’eventuale sottotetto con variazione delle quote di imposta e/o l’inserimento di nuovi solai ivi inclusa la possibilità di operare limitate operazioni di scavo entro l’area di sedime al fine di migliorare i parametri igienico sanitari dei locali abitativi esistenti, con la modifica delle caratteristiche distributive, dimensionali e del numero delle unità immobiliari senza modificare l’altezza massima nei limiti previsti al precedente capoverso, senza modifiche sostanziali al disegno delle facciate e alla sagoma del fabbricato e purché finalizzati al miglioramento del contesto urbanistico e ambientale di appartenenza. Nel caso venga conseguito un aumento della Sul originaria maggiore del 20% o nel caso di recupero del sottotetto che comporti la realizzazione di nuove unità immobiliari, devono essere reperite le relative superfici per parcheggio ai sensi di legge o, in caso di comprovata impossibilità, esserne prevista la monetizzazione ai sensi del successivo art. 9 comma 4;
- il riallineamento di volumi delle superfetazioni chiaramente eterogenee per materiali, struttura o forma rispetto ai caratteri architettonici dell’edificio principale, anche attraverso minimi incrementi della Sul al fine di costituire un organismo architettonico unitario;
- (r2) adeguamento funzionale; prevede l’ampliamento una tantum fino ad un max di mq. 16,0 di Sul per unità immobiliare esistente alla data di adozione del PUC, ad uso residenziale o tipologicamente analoga e ricompresa in edifici con caratteristiche residenziali nella logica di accrescimento della specifica tipologia; prevede inoltre la realizzazione di porticati privati nei limiti di cui al precedente art. 3 comma 2 e la realizzazione di scale esterne quando queste siano di servizio a più unità immobiliari, purché l’eventuale incremento di Sul derivante dall’eliminazione del vano scala interno sia inferiore a 16 mq. Tale intervento può essere realizzato mantenendo le preesistenti distanze da strade e confini di proprietà, fatte salve le norme del Codice Civile e nel rispetto della distanza minima tra pareti finestrate ai sensi del DM 1444/68. L’intervento di adeguamento funzionale r2 non incide sul carico urbanistico e pertanto non sono richiesti gli adeguamenti per parcheggi privati di uso pubblico di cui al successivo articolo 9;
- (r3) ampliamento del sottotetto a scopo abitativo e non. Il PUC individua negli elaborati P1 e P6 le zone e gli immobili in cui, ai sensi della L.R. 24/’01 tale intervento è ammesso. Esso comprende il rialzamento dell’eventuale sottotetto già annesso all’unità immobiliare al fine di consentire l’adeguamento delle altezze interne ai requisiti minimi di abitabilità previsti dalla L.R. 24/’01 quando ne sia prevista destinazione abitativa, e comunque, negli altri casi, fino all’incremento massimo di altezza del fabbricato che comporti il raggiungimento di un’altezza minima interna di 1,50 ml. Tale rialzamento massimo è consentito anche al fine di adeguare le altezze interne ai minimi requisiti igienico sanitari. L’altezza massima consentita è quella così come definita per i fabbricati esistenti al precedente art.3 aumentata di quanto strettamente necessario al raggiungimento di un’altezza minima interna di ml.1,50. E’ ammesso il cambiamento di tipologia della copertura da padiglione a capanna solo nel caso in cui sia dimostrata attraverso idonea documentazione la prevalenza di coperture a capanna nell’immediato intorno del fabbricato. Per gli edifici a copertura piana esterni agli ambiti di conservazione, ove sia previsto espressamente l’intervento r3 nelle specifiche norme di zona e per quelli classificati A4, B1 e B2 negli ambiti di conservazione denominati c-d-e-f al successivo art.12, è ammessa la realizzazione di tetto a padiglione con le pendenze stabilite attraverso i criteri di cui all’art. 3 comma 2 purché l’intervento non avvenga su fabbricati con caratteristiche architettoniche eventualmente incompatibili. Tale intervento non potrà in ogni caso comportare un incremento della superficie abitabile – definita secondo i parametri della L.R. 24/2001 - superiore al 50% della Sc, né un incremento dell’altezza del fabbricato superiore a 1,00 ml. La tipologia della copertura potrà essere a capanna esclusivamente se il fabbricato si sviluppa in aderenza con i confinanti rendendo impossibile la realizzazione del padiglione. Nel caso vengano realizzate nuove unità immobiliari devono essere reperite le relative superfici per parcheggio. Tale intervento può essere realizzato mantenendo le preesistenti distanze da strade e confini di proprietà, fatte salve le norme del Codice Civile. L’intervento di ampliamento del sottotetto r3 non incide sul conteggio della superficie utile lorda.
- (r4) demolizione e fedele ricostruzione; comprende la demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato con la stessa volumetria e sagoma;
-(r5) demolizione e ricostruzione; comprende la demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato con lo stesso ingombro e la stessa Sul; è consentita una traslazione del fabbricato per non più di un terzo dell’area di sedime
c) ristrutturazione urbanistica; comprende gli interventi indicati all'art. 31 lettera e) della L. 457/78, fino alla sostituzione dell'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso. Sono individuate tre sottocategorie di intervento:
- (ru1) demolizione e ricostruzione totale o parziale – comprende la demolizione dei manufatti esistenti presenti nel lotto e la ricostruzione con un incremento massimo della Sul
del 25%. Il nuovo/i edificio/i devono rispettare i seguenti limiti di altezza massima e di permeabilità del suolo previsti per tipologia obiettivo, rappresentata con apposita sigla nella tavola del PUC, all’interno degli ambiti di riqualificazione interessati:
- tipologia obiettivo villino
- sigla del PUC “V” = H max ml. 7,50; N° piani 2; Ip 30%;
- tipologia obiettivo palazzina
- sigla del PUC “P2” = H max ml. 7,50; N° piani 2; Ip = 30%;
- sigla del PUC “P3” = H max ml. 10,50; N° piani 3; Ip = 30%;
- sigla del PUC “P4” = H max ml. 13,50; N° piani 4; Ip = 30%;
- tipologia obiettivo linea
- sigla del PUC “L2” = H max ml. 7,50; N° piani 2; Ip = 30%;
- sigla del PUC “L3” = H max ml. 10,50; N° piani 3; Ip = 30%;
- sigla del PUC “L4” = H max ml. 13,50; N° piani 4; Ip = 30%;
- (ru2) sopraelevazione dei fronti edilizi – il PUC individua con apposito simbolo grafico gli edifici per i quali è ammessa la sopraelevazione di un piano, indipendentemente dagli indici di zona previsti, intesa come estensione in senso verticale di tutta la costruzione esistente, esclusi i manufatti di servizio che non sono in aderenza con l’edificio principale, per mezzo di un intervento attuato attraverso la formazione di un organismo architettonico omogeneo, nella logica di accrescimento della specifica tipologia. Tale intervento può essere realizzato mantenendo le preesistenti distanze da strade e confini di proprietà, fatte salve le norme del Codice Civile e nel rispetto della distanza minima tra pareti finestrate ai sensi del DM 1444/68;
- (ru3) sostituzione – il PUC individua con apposito simbolo grafico le unità minime di intervento all’interno delle quali è prevista la sostituzione dell’esistente tessuto urbanistico ed edilizio attraverso la totale demolizione e la ricostruzione sulla base dei parametri urbanistici ed edilizi specificati nell’album P7. Gli schemi grafici hanno valore prescrittivo per quanto concerne la parte normativa, mentre costituiscono riferimento progettuale orientativo per quanto riguarda le indicazioni di assetto morfologico; Tale intervento è soggetto a concessione edilizia convenzionata ai sensi dell’Art. 49 della LR 36/97;
d) nuova costruzione; comprende l’edificazione ex novo di manufatti edilizi. Negli ambiti di riqualificazione a prevalente destinazione residenziale sono individuate due sottocategorie operative, all’interno delle quali si applicano le seguenti regole urbanistiche ed edilizie:
- (nc1) nuova costruzione comprende unità minime di intervento all’interno delle quali si applicano gli indici urbanistici ed edilizi per tipologia architettonica come di seguito specificato ad esclusione degli interventi di cui al successivo articolo 14. Nella tavola P1 del PUC sono perimetrate le unità minime di intervento associate ad una sigla che indica la tipologia di edificio prevista. Gli eventuali edifici residenziali esistenti all’interno di unità minime di intervento che non si intendano demolire potranno essere stralciati dal progetto della stessa unitamente alle loro aree di pertinenza, con conseguente modifica del perimetro, ferma restando la possibilità di attuare, sugli stessi, gli interventi di ristrutturazione consentiti dalla normativa per l’ambito di appartenenza. I perimetri delle unità minime di intervento potranno altresì essere ridimensionati, previa comunicazione alle proprietà non interessate all’intervento, fino ad una riduzione massima del 10% della Sf. L’eventuale diversa individuazione delle Unità minime di intervento all’interno dello stesso ambito di riqualificazione e a parità di carico insediativo costituisce aggiornamento periodico al PUC ai sensi dell’art. 43 della LR 36/97. Tale intervento è soggetto a concessione edilizia diretta;
- Tipologia edificio a Villino
- edificio mono/bi/trifamiliare con numero di piani non superiore a due con giardino di pertinenza su almeno tre lati, restando esclusa la possibilità di aggregazione per aderenza anche parziale di più unità tipologiche, che dovranno essere comunque distaccate e distanziate sulla base delle norme di cui all’art 4 comma 1;
- V1 = Uf max 0,3; Sul per unità tipologica mq. 240, con flessibilità del 20%. La Sul complessivamente prevista in ciascuna unità minima di intervento dovrà essere prioritariamente realizzata per unità tipologiche di 240 mq, tenuto conto dell’eventuale flessibilità del 20%. La Sul residuale risultante dalla suddivisione della Sul complessivamente prevista in tali unità tipologiche potrà essere edificata con valori non inferiori a 125 mq.; H max ml. 7,50; N° piani 2; Ve 30% Sf; Sp 40% Sf;
- V2 = Uf max 0,5; Sul max per unità tipologica mq. 240 con flessibilità del 20%; La Sul complessivamente prevista in ciascuna unità minima di intervento dovrà essere prioritariamente realizzata per unità tipologiche di 240 mq., tenuto conto dell’eventuale flessibilità del 20%. La Sul residuale risultante dalla suddivisione della Sul complessivamente prevista in tali unità tipologiche potrà essere edificata con valori non inferiori a 125 mq H max ml. 7,50; N° piani 2; Ve 30% Sf; Sp 40% Sf;
- nei tessuti collinari gli indici urbanistici ed edilizi per la nuova costruzione sono quelli previsti nella rispettiva disciplina di cui alle lettere g) e h) del successivo art. 13;
- Tipologia edificio a palazzina
- edificio plurifamiliare con numero di piani non superiore a tre, compreso il piano terra;
P1 = Uf max 0,8; Sul max mq. 720; N° piani = 3; H max ml. 10,50; Ve 30%Sf; Sp 40%Sf;
P3 = Uf max 0,6; Sul max mq. 600; N° piani = 3; H max ml. 10,50; Ve 30%Sf; Sp 40%Sf;
- Tipologia edificio in linea
- edificio con corpo scala centrale che distribuisce più alloggi per piano. L’edificio ha un fronte principale e un retro, o due fronti di pari importanza, ma sempre con i fianchi di rilievo secondario. L'edificio in linea può essere isolato, con area di pertinenza su tre o quattro lati, o associato ad altri elementi di linea a formare organismi edilizi lineari o articolati, ma sempre riconducibili allo stesso filone tipologico;
L1 = Uf max 1,0; Sul max mq. 900; N° piani = 3 o 4; H max ml. 14,00; Ve 30%; Sp 40%;
- (nc2) nuova costruzione convenzionata comprende unità minime di intervento complesse all’interno delle quali è prevista la costruzione di manufatti edilizi ed usi come indicato nell’album P7 le cui indicazioni tipologiche e le altezze hanno valore prescrittivo ad esclusione degli interventi ricadenti in aree di transizione tra tessuti edilizi diversi nei quali, tramite la predisposizione di apposito studio organico di insieme, che dovrà essere approvato preventivamente dal Comune, parte dell’intervento potrà assumere configurazioni tipologiche e altezze diverse. Nel caso venga proposto un incremento del parametro di altezza, dovrà essere previsto un incremento dell’area di cessione, se già contemplata nelle schede progettuali dell’elaborato P7, non inferiore al 10% della Sf per ogni piano aggiuntivo. Tale intervento è soggetto alla stipula di una convenzione con il Comune ai sensi dell’Art. 49 della LR 36/97;
- qualora non venga raggiunto un accordo tra le proprietà comprese in una stessa unità minima di intervento, a seguito di circostanziata comunicazione,i soggetti interessati possono presentare proposte di attuazione su Sub Unità minime di intervento riferite a lotti autonomi con la conseguente modifica del perimetro dell’unità minima originaria ferma restando la validità degli indici e parametri urbanistici sui lotti residuali, purché le stesse siano approvate dal Comune, sentita la competente commissione edilizia, sulla base dei seguenti criteri: a) che il progetto della nuova sub-unità sia correttamente inserito nel contesto dell’area originariamente individuata dal PUC come unità minima di intervento e nel contesto del tessuto urbano circostante sotto il profilo funzionale, con particolare riguardo alla realizzazione dell’accessibilità e alla viabilità e con riferimento al sistema ecologico-ambientale; b) che la sub-unità proposta sia di dimensioni tali da garantire un’adeguata urbanizzazione attraverso un’area di cessione di dimensioni comunque non inferiori al 50% di quella complessivamente prevista nella originaria scheda dell’elaborato P7 del PUC pertinente all’unità minima di intervento prevista; c) che il progetto previsto nella nuova sub-unità permetta di conseguire un assetto soddisfacente dell’area, con riferimento al contesto circostante, sotto il profilo morfologico e tipologico.Gli eventuali edifici residenziali esistenti all’interno di unità minime di intervento che non si intendano demolire potranno essere stralciati dal progetto della stessa unitamente alle loro aree di pertinenza, previo assenso delle proprietà non interessate all’intervento, con conseguente modifica del perimetro, ferma restando la possibilità di attuare, sugli stessi, gli interventi di ristrutturazione consentiti dalla normativa per l’ambito di appartenenza. Qualora non venga raggiunto un accordo tra le proprietà comprese in una unità minima di intervento, a seguito di circostanziata comunicazione, per una parte inferiore al 10% della Sf della stessa, le previsioni potranno essere comunque attuate, fatta comunque salva la garanzia dei diritti edificatori. Resta ferma la possibilità per i proprietari aventi le caratteristiche di cui al comma quinto dell’ art. 54 della LR 36/97 di predisporre un PUO ai fini dell’attuazione complessiva dell’intervento;
- i singoli proprietari partecipano pro quota, vale a dire proporzionalmente alle proprietà fondiarie, all’edificabilità complessiva. Lo stesso rapporto proporzionale sarà applicato alle cessioni di aree per uso pubblico;
- in tutte le aree di nuova costruzione convenzionata (nc2) in cui sia prevista la tipologia in linea e per quelle prospettanti su dorsali urbane,ad eccezione di quelle per cui è prevista tipologia a villino, i piani terra degli edifici di nuova costruzione dovranno essere destinati a funzioni comprese nell’ambito di quelle commerciali, di pubblico esercizio, artigianali, terziarie, associative, culturali, o per il tempo libero e lo spettacolo per una quota non inferiore al 50% della Sul del piano terra.
- fino alla realizzazione dell’intervento sugli edifici esistenti si applica la sola manutenzione qualitativa ai sensi della precedente lettera a).