1. Comprendono le aree edificate e non edificate, ambientalmente degradate, nelle quali sono previsti interventi di ricomposizione con il tessuto urbanistico in cui ricadono.
2. Sono previsti interventi di ristrutturazione urbanistica ru3 e di nuova costruzione nc2 di cui al precedente art. 6, da attuarsi attraverso concessione edilizia convenzionata estesa all’intera unità minima di intervento secondo i parametri, le indicazioni morfologiche e le funzioni caratterizzanti, individuati nell’elaborato progettuale P7. Le aree di cessione sono previste entro il limite del 40% della superficie fondiaria dell’unità minima di intervento o del sub comparto e sono destinate a verde e/o parcheggio pubblico o di uso pubblico.
3. Qualora non venga raggiunto un accordo tra le proprietà comprese in una stessa unità minima di intervento, a seguito di circostanziata comunicazione, i soggetti interessati possono presentare proposte di attuazione su Sub Unità minime di intervento riferite a lotti autonomi, con conseguente modifica del perimetro dell’unità minima originaria ferma restando la validità degli indici e parametri urbanistici sui lotti residuali, purché le stesse siano approvate dal Comune, sentita la competente commissione edilizia, sulla base dei seguenti criteri: a) che il progetto della nuova sub-unità sia correttamente inserito nel contesto dell’area originariamente individuata dal PUC come unità minima di intervento e nel contesto del tessuto urbano circostante sotto il profilo funzionale, con particolare riguardo alla realizzazione dell’accessibilità e alla viabilità e con riferimento al sistema ecologico-ambientale; b) che la sub-unità proposta sia di dimensioni tali da garantire un’adeguata urbanizzazione attraverso un’area di cessione di dimensioni comunque non inferiori al 50% di quella complessivamente prevista nella originaria scheda dell’elaborato P7 del PUC pertinente all’unità minima di intervento prevista; c) che il progetto previsto nella nuova sub-unità permetta di conseguire un assetto soddisfacente dell’area, con riferimento al contesto circostante, sotto il profilo morfologico e tipologico. Qualora non venga raggiunto un accordo tra le proprietà comprese in una unità minima di intervento, a seguito di circostanziata comunicazione, per una parte inferiore al 10% della Sf della stessa, le previsioni potranno essere comunque attuate, fatta comunque salva la garanzia dei diritti edificatori. Resta ferma la possibilità per i proprietari aventi le caratteristiche di cui al comma quinto dell’art. 54 della LR 36/97 di predisporre un PUO ai fini dell’attuazione complessiva dell’intervento;
4. Le aree di ricomposizione urbana sono suddivise, in base alle differenti caratteristiche dell’esistente, in:
- RC - aree di ricomposizione urbana in ambiti di conservazione o ad elevata densità;
- RS - aree di ricomposizione urbana che comportano la completa sostituzione dell’esistente;
- RV - aree di ricomposizione urbana di vuoti;
- RE - aree di ricomposizione urbana di possibile riuso dell’esistente;
- S - aree di ricomposizione urbana di tipo strategico.
5. Le funzioni di base delle Aree di Ricomposizione Urbana sono: U1/1; U1/2; U2/1a; U2/1b; U2/1c; U2/2a; U2/3; U2/4a; U2/5; U2/7; U2/9; U5/1.
6. Le schede contenute nell’elaborato progettuale P7 assumono valore prescrittivo relativamente ai parametri urbanistici ed edilizi; hanno invece valore indicativo per la parte relativa allo schema di orientamento progettuale (B). In caso di intervento in totale difformità rispetto allo schema o che comporti variazione ai parametri di altezza prescritti, è richiesto uno studio organico d’insieme volto a dimostrare i criteri sviluppati per l’inserimento delle volumetrie di progetto nel contesto urbano circostante, che dovrà essere approvato preventivamente dal Comune. Nel caso venga proposto un incremento del parametro di altezza, dovrà essere previsto un incremento dell’area di cessione, se già contemplata nelle schede progettuali dell’elaborato P7, non inferiore al 10% della Sf per ogni piano aggiuntivo. . La destinazione d’uso delle aree di cessione è indicativa e potrà essere modificata in sede di progetto attuativo allo scopo di prevedere una loro migliore funzionalità;
7. Fino all’assentimento della concessione convenzionata sono possibili interventi di manutenzione qualitativa di cui al precedente art. 6 e la demolizione. Per le attività produttive esistenti è consentito anche l’adeguamento funzionale previsto al precedente art. 14, comma primo, punto 4.
8. Le indicazioni progettuali e i parametri urbanistici ed edilizi delle diverse zone di ricomposizione urbana come elencate al precedente comma quinto sono:
a) (RC) aree di ricomposizione urbana in ambiti di conservazione o ad elevata densità
- sono aree collocate all’interno degli ambiti di conservazione ed individuano spazi occupati da edificazione eterogenea sotto il profilo morfologico e tipologico con il tessuto circostante; individuano altresì spazi urbani interni ai tessuti della città consolidata in cui, per l’elevata densità che caratterizza le morfologie del costruito circostante, si rende necessario, al fine di conseguire una configurazione omogenea, applicare adeguati indici fondiari anche attraverso il recupero in quota percentuale dell’edificato esistente (escluso tettoie, baracche, ruderi e simili);
b) (RS) aree di ricomposizione urbana che comportano la completa sostituzione dell’esistente
- sono aree in cui è prescritta la completa eliminazione dell’edificato esistente e la sua sostituzione in quanto eterogeneo e causa di degrado ambientale, al fine di conseguire una ricucitura con il contesto urbano circostante; in tali aree si applica un indice di utilizzazione fondiaria pari a 0,75 mq/mq; è altresì ammesso il recupero del 50% della superficie utile lorda dei fabbricati individuati da demolirsi con apposito segno grafico nell’elaborato progettuale P7 in supero dell’indice;
c) (RV) aree di ricomposizione urbana di vuoti
- sono aree non occupate da edifici o occupate da baracche, tettoie e simili per le quali si rende necessaria una riconfigurazione attraverso interventi di nuova costruzione in grado di compensare, con nuove volumetrie, le situazioni di vuoto e di sfrangiamento interne al tessuto urbano; in tali aree si applica un indice di utilizzazione fondiaria pari a 0,75 mq/mq;
d) (RE) aree di ricomposizione urbana di possibile riuso dell’esistente
- sono aree in cui sono presenti edifici ad uso artigianale, commerciale o terziario che non presentano particolari caratteri di eterogeneità rispetto al contesto o in buono stato di manutenzione, per le quali si rende possibile operare secondo due opzioni alternative:
1) attraverso un intervento di completa sostituzione che comporta l’eliminazione dell’edificato esistente e la sua sostituzione secondo lo schema progettuale indicativo della rispettiva scheda, con un indice di utilizzazione fondiaria pari a 0,75 mq/mq e il recupero del 50% della superficie utile lorda dei fabbricati individuati da demolirsi con apposito segno grafico nell’elaborato progettuale P7 in supero dell’indice;
2) attraverso il riuso degli edifici esistenti appositamente indicati in cartografia secondo le funzioni prescritte, mediante interventi di ristrutturazione edilizia all’interno della volumetria esistente da attuarsi in base ad un incremento della Sul esistente, previa demolizione dei restanti edifici non individuati con segno grafico. In tali casi, in considerazione della necessità di reperire i parametri di parcheggio, l’area di cessione è reperita in funzione della reale disponibilità residua;
e) (S) aree di ricomposizione urbana di tipo strategico;
- - sono aree individuate tra le precedenti categorie per le quali non si applicano i livelli minimi di destinazione d’uso residenziale, di cui al comma successivo.
9. In tutte le aree di ricomposizione urbana ad eccezione di quelle individuate come strategiche di cui al comma precedente lettera e), è prescritta una quota di Sul a destinazione residenziale (U1/1) non inferiore al 30% della Sul complessiva. In tutte le aree di ricomposizione urbana in cui sia prevista la tipologia in linea o che siano prospettanti su dorsali urbane, i piani terra degli edifici di nuova costruzione dovranno essere destinati a funzioni comprese nell’ambito di quelle commerciali, di pubblico esercizio, artigianali, terziarie, associative, culturali, o per il tempo libero e lo spettacolo in misura non inferiore al 50% della Sul del piano terra.
10. Nel caso l’intervento sia relativo ad una struttura solo alberghiera (U5/1-U5/2), essa può essere prevista in variante alla relativa scheda dell’album P7, a condizione sia stipulata una convenzione ove sia previsto che mantenga la destinazione alberghiera per almeno 20 anni senza possibilità di modifica alcuna della stessa e che l’intervento sia suffragato da un piano aziendale sia per quanto concerne la realizzazione che la gestione, con le relative garanzie.