3. La potenzialità del sistema
insediativo
La
potenzialità del sistema insediativo studia, l’insieme di tutte le aree che
(incrociando le risultanze delle analisi urbanistiche ed edilizie con quelle
sullo stato di attuazione del Prg e dello studio del sistema ambientale)
risultano passibili di trasformazioni urbanistiche, all’interno delle quali
cioè il nuovo PUC potrà selezionare quelle da destinare ai nuovi insediamenti e
servizi. L’analisi ha riguardato priorita-riamente la capacità residua per
insediamenti del Prg vigente nonché le aree destinate a servizi non attuati e,
in secondo luogo, la po-tenzialità dello stato di fatto, cioé il riutilizzo di
aree dismesse, sottoutilizzate o che si avviano verso la dismissione. I
risultati delle indagini sono stati sistematizzati nella carta della “Potenzialità della Trasformazione”. Per
quanto concerne il residuo residenziale localizzato diffusamente nella fascia
periur-bana e collinare, è stata condotta un’attenta selezione e ricalibratura
in considerazione delle loro oggettive condizioni ambientali ed ecologiche, in
ragione delle difficili condi-zioni di fattibilità che tale residuo presenta,
non solo sotto il profilo paesaggistico e am-bientale, ma anche sotto quello
della fattibi-lità geomorfologica e dell’accessibilità infra-strutturale.
Interessante per la potenzialità della trasformazione si presenta invece il
re-siduo produttivo, localizzato nel Levante cit-tadino (le aree dei carbonili
dell’Enel e quel-le retroportuali a ridosso di Fossamastra).
Le aree destinate a servizi non
attuate, fatte salve quelle confermate nella destina-zione per motivi di
opportunità urbanistica ed ambientale, rientrano nella potenzialità della
trasformazione in modo differente:
- aree da perequare, ovvero le aree urbane di maggiori dimensioni
inedificate sulle quali è possibile ipotizzare l’applicazione del mec-canismo
perequativo, con un parziale utilizzo edificatorio concentrato su una parte
limitata dell’area, a fronte di una consistente ricaduta pubblica e ambientale.
Il meccanismo perequativo si applicherà in linea di massima ad ambiti contigui,
anche se potrà essere valutata, per alcuni ambiti e situazioni specifiche,
l’opportunità di applicazione su più ambiti anche non contigui (perequazione
“ad arcipelago” o “coordinata”);
- aree da riclassificare a destinazioni private e ambientali, ovvero le
grandi aree periur-bane inedificate da riclassificare a destina-zioni
ambientali ed agricole di tutela (soprat-tutto quelle vicino alla maglia
ecologica-ambientale principale: corsi d’acqua, zone di pregio paesaggistico,
aree di eccezionale valore biotico, ecc.);
- aree da riclassificare a destinazione privata di tutela dello stato
di fatto, si tratta di aree libere di estensione limitata che per
forma e dimensione non permettono un ra-zionale utilizzo a fini pubblici e non
con-sentono l'applicazione efficace del meccanis-mo perequativo. Su tali aree
potrebbe essere confermata la necessità di mantenerle tali (private libere e
inedificate), promuovendo funzioni a reddito come autorimesse interrate
private, parcheggi ad uso pubblico e verde privato (anche sportivo e
ricreativo);
- aree da riclassificare a zone di com-pletamento edilizio, in cui
rientrano tutte aree destinate a servizi di quartiere dal Prg vigente con lotti
contenuti che per forma, dimensione e localizzazione non presentano una
significativa utilità pubblica (neppure attraverso il meccanismo perequativo).
L’analisi
della potenzialità dello stato di fatto ha evidenziato le seguenti tipologie:
a) aree dismesse/sottoutilizzate o dismittibili; aree di dimensione
anche notevole entro il perimetro urbano, localizzate in contesti urbanistici e
ambientali problematici;
b) aree occupate da attrezzature pubbliche da ridestinare (attuale
sede ACAM, ex Fitram, centrale ENEL, Ospedale, ecc.);
c) aree militari e demaniali da ridestinare, di cui è ipotizzabile
un’acquisizione in quan-to risorsa urbana da valorizzare.
|
|
